Lagebericht des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2015

1. Grundlagen des Unternehmens

Der satzungsgemäße Zweck der am 27. September 1908 gegründeten Wohnungsgenossenschaft Ratingen eG ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder. Eingetragen ist das Unternehmen unter der Nummer 474 im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Düsseldorf.

Die WO•GE•RA versteht sich als mitglieder- und serviceorientiertes Unternehmen. Der Mensch, das Mitglied steht im Fokus der genossenschaftlichen Arbeit, wobei es in erster Linie darum geht, eine hohe Akzeptanz und Zufriedenheit der Mitglieder zu erreichen. Die Errichtung und Bewirtschaftung von genossenschaftlichem Wohnraum zählt zu den Hauptaufgabefeldern der WO•GE•RA. Die Genossenschaft entwickelt ihren Grundbesitz kontinuierlich unter Beachtung ökologischer, energetischer und ökonomischer Standards sowie unter Berücksichtigung des demografischen Wandels weiter. Eine angemessene Mietenpolitik, die bezahlbare Mieten garantiert sowie ein effizient geführter Geschäftsbetrieb runden die Bestrebungen der Genossenschaft ab, die gesteckten Ziele zu realisieren.

Zur Durchführung und verwaltungsmäßigen Betreuung von Eigentumsmaßnahmen wurde im Jahr 1997 die WG Wohnungsbaugesellschaft Ratingen mbH als 100%iges Tochterunternehmen der WO•GE•RA gegründet.

Modernisierungsplanung 2016 - Eulerstraße 1 - 5

Modernisierungsplanung 2016 – Eulerstraße 1 – 5

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung

Die deutsche Wirtschaft konnte ihren moderaten Wachstumskurs im Jahr 2015 weiter fortsetzen. Wesentlicher Treiber war der private Konsum, der neben steigenden Einkommen aus Beschäftigungszunahme und Lohnanstieg insbesondere vom niedrigen Ölpreis profitierte. Insgesamt war im vergangenen Jahr ein Anstieg der privaten Konsumausgaben um 2,6 % auf 1,63 Billionen Euro zu verzeichnen. Im Gegensatz zur anhaltend regen Binnenkonjunktur haben die Exporte jedoch trotz der Abwertung des Euros ab der Jahresmitte an Dynamik verloren. Das Auslandsgeschäft wurde dabei durch fehlende Impulse aus den fernöstlichen Schwellenländern beeinträchtigt, wodurch sich auch Unternehmensinvestitionen nur verhalten entwickelten. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes nahm das reale Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2015 um 1,7 % zu und lag damit nur geringfügig über dem Wachstum im gesamten Euroraum (1,6 %).

Mit rd. 43,4 Millionen Erwerbstätigen zum Jahresultimo konnte die Vorjahreszahl von 43,0 Millionen Erwerbstätigen nochmals leicht verbessert werden. Dementsprechend reduzierte sich die Arbeitslosenquote auf 6,1 % zum Jahresende nach 6,4 % im Vorjahr.

Im Jahr 2015 wurde in Deutschland der Bau von rund 309.000 Wohnungen genehmigt und damit erstmals seit dem Jahr 2000 wieder die Marke von 300.000 Wohnungen überschritten. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von 8,4 % oder knapp 24.000 Wohnungen.

Der Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen weist weiterhin eine positive Tendenz hinsichtlich der Entwicklung der Angebotsmieten und Immobilienpreise auf, wobei sich insgesamt der bereits im Vorjahr gezeigte Trend zur Abschwächung der Mietpreisdynamik fortgesetzt hat. Ausweislich der Statistik des GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. – lag der Anstieg der Nettokaltmieten bei moderaten 1,5 %. Die Nachfrage nach Wohnraum und somit die Attraktivität Nordrhein-Westfalens nimmt stetig zu. Nach Angaben des IT.NRW ist die Einwohnerzahl gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht auf nunmehr rund 17,64 Millionen angewachsen. Durch die positive Bevölkerungsentwicklung ist auch ein weiterer Rückgang der Leerstände festzustellen, der sich auf durchschnittlich 3,1 % verringerte.

Der anhaltende Trend zum „städtischen Leben“ ist über alle Altersgruppen hinweg anzutreffen und sorgt für eine Verschiebung der Nachfrage aus dem weiteren Umland in die Zentren der Städte. Dies gilt auch für den Wohnungsmarkt in Ratingen. Die gute Infrastruktur mit Arbeitsplatz- und Bildungsangeboten ist auch zukünftig ein Garant für die Bevölkerungsentwicklung in Ratingen. Bis zum Jahr 2030 ist lediglich mit einem Bevölkerungsrückgang von 4,6 % zu rechnen und liegt damit deutlich unter den prognostizierten Werten für das Kreisgebiet.

In den nachfragestarken Gebieten ist nachhaltig mit steigenden Mieten zu rechnen. Die eingeführte Mietpreisbremse wird lediglich zu einem Abflachen der Steigerungsraten führen, ohne nachhaltigen Einfluss auf das Wohnungsangebot zu haben. Eine Entspannung der Marktsituation kann langfristig nur durch Neubau erreicht werden.

Für den Wohnungsmarkt in Ratingen wird die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im Allgemeinen und nach barrierefreien Wohnungen im Besonderen weiterhin steigen. Durch den demografischen Wandel ist ebenfalls davon auszugehen, dass sich im mittel- und langfristigen Bereich die Nachfrage nach Wohnungen für Ein- und Zweipersonenhaushalte erhöhen wird.

2.2 Geschäftsverlauf

2.2.1 Geschäftsergebnis

Aus der laufenden Geschäftstätigkeit der Wohnungsgenossenschaft Ratingen eG wurde im Geschäftsjahr 2015 ein Jahresüberschuss von T€ 1.538 (Vorjahr: T€ 1.476) erzielt. Die gegenüber dem Vorjahr eingetretene Ergebnisverbesserung von T€ 62 ist im Wesentlichen auf die Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen bei gleichzeitiger Reduzierung der Zinsaufwendungen und Zinserträge sowie Erhöhung der Personalkosten, Abschreibungen und Steuern zurückzuführen. und Personalkosten zurückzuführen.

Renovierung der denkmalgeschützten Eingangsbereiche Weststraße 1 - 23 und 2 - 26

Renovierung der denkmalgeschützten Eingangsbereiche Weststraße 1 – 23 und 2 – 26

Das Geschäftsergebnis der WG Wohnungsbaugesellschaft Ratingen mbH als 100 %iges Tochterunternehmen der WO•GE•RA belief sich in 2015 auf T€ 164 (Vorjahr: T€ 106). Es entstand hauptsächlich aus Erbbauzinsen, aus der verwaltungsmäßigen Betreuung von 4 Eigentümer- bzw. Erbbau-berechtigtengemeinschaften sowie aus dem Hausbewirtschaftungsergebnis des eigenen Bestandes. Unter Einbeziehung des Gewinnvortrages aus 2014 (T€ 9) ergab sich in 2015 ein Bilanzgewinn von T€ 173. Mit Datum vom 19.02.2016 wurde dem Jahresabschluss der Tochter-GmbH für 2015 der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt. Gemäß Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung vom 26.04.2016 wurden aus dem Bilanzgewinn 2015 insgesamt T€ 150 den Gewinnrück-Renovierung der denkmalgeschützten Eingangsbereiche Weststraße 1 – 23 und 2 – 26 lagen zugeführt sowie T€ 23 auf die Jahresrechnung 2016 vorgetragen.

 

2.2.2 Geschäftsentwicklung

Nach Abschluss des Planungs- und Baugenehmigungsverfahrens fiel Anfang Oktober 2015 der Startschuss für die Baumaßnahme an der Philippstraße. Nachdem der alte Hausbestand bereits im Vorfeld abgebrochen wurde, konnte nach Erteilung der Baugenehmigung direkt mit den Ausschachtungsarbeiten für die beiden Wohnblocks mit den angrenzenden Tiefgaragen begonnen werden. Entsprechend den Auswertungen und Prognosen des Bodengutachtens gestalteten sich die Aushub- und Betonarbeiten im Kellergeschossbereich aufgrund des vorhandenen Grund- und Schichtenwassers erwartungsgemäß anspruchsvoll.

Gemäß abschließender Ausführungsplanung wird mit dem Bauvorhaben „Philippstraße 3 – 9“ die Errichtung von 32 freifinanzierten Mietwohnungen sowie 2 miteinander verbundenen Tiefgaragen realisiert. Das Raumprogramm ist dabei wie folgt gegliedert:

7 2-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen von 67 – 76 qm
13 3-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen von 70 – 82 qm
12 4-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen von 95 – 106 qm.

Die Ausführung erfolgt in barrierefreier bzw. barrierearmer Bauweise mit Aufzugsanlagen, bodengleichen Duschen etc. unter Anlehnung an die Bestimmungen der DIN 18040. In der Tiefgaragenebene, die ebenfalls über die Aufzugsanlagen erschlossen wird, ist zusätzlich die Bereitstellung von Abstellmöglichkeiten für Motorräder / E-Bikes planerisch vorgesehen.

Rohbauarbeiten am Wohnblock Philippstraße 3 - 5

Rohbauarbeiten am Wohnblock Philippstraße 3 – 5

Die Erreichung der energetischen Zielsetzung zur Einsparung von CO2 ist durch dämm- sowie anlagentechnische Maßnahmen gewährleistet, die dazu führen, dass die Baumaßnahme insgesamt die Kriterien des Kfw-Effizienzhauses 55 erfüllen wird. Zur Wärme- und Warmwasserversorgung wurde ein Fernwärmeanschluss mit zusätzlicher Nutzung von Solarthermie für die Pufferspeicherung gewählt. Komplettiert wird die Anlagentechnik durch Wohnungsstationen sowie dezentrale Wohnraumlüftungen mit Wärmerückgewinnung.

Die Fertigstellung der Mietwohnungen ist blockweise ab Anfang 2017 vorgesehen.

Auf dem Grundstücksareal Am Feldkothen / Alter Kirchweg in Ratingen-Tiefenbroich ist im mittelfristigen Bereich eine Bestandsersatzmaßnahme für die Ende der 20er Jahre des letzten Jahrhunderts errichteten Wohngebäude geplant. Die vorhandenen Wohnbauten entsprechen nicht mehr den heutigen Standards hinsichtlich Grundrissgestaltung und Wohnungsausstattung. Eine wirtschaftlich zu vertretende energetische Sanierung einschl. Modernisierung der Wohnungen mit Veränderung der Grundrisse ist nicht gegeben.

Im Bereich der Bestandsbewirtschaftung ist die unternehmerische Zielsetzung der Genossenschaft nach wie vor darauf ausgerichtet, die älteren Baujahrgänge durch eine konsequente Modernisierung den heutigen Nachfragebedürfnissen anzupassen. Im laufenden Mietverhältnis können auf Mieterwunsch die Bäder barrierearm umgebaut werden. Durch Mieterwechsel frei werdende Wohnungen werden vor Neuvermietung grundlegend modernisiert und soweit wie technisch und betriebswirtschaftlich möglich, dem heutigen Wohnstandard angeglichen.

Dem Ziel der Reduzierung des CO2-Ausstosses wird weiterhin Rechnung getragen; insgesamt wurden im Rahmen des langjährigen Modernisierungsprogramms bislang 144 Häuser mit 807 Wohnungen mittels Vollwärmedämmung energetisch aufgerüstet, wobei sich im Jahr 2015 das Modernisierungsvolumen auf 68 Wohnungen (= 3,4 % des Wohnungsbestandes) belief. Des Weiteren sind im abgelaufenen Geschäftsjahr 10 Zentral-heizungsanlagen, an denen insgesamt 88 Wohnungen angeschlossen sind, modernisiert worden. Die vorhandenen gasbetriebenen Heizkessel wurden gegen energieeffiziente Gasbrennwertanlagen ausgetauscht.

Auswirkungen der energetischen Modernisierungsmaßnahmen

Auswirkungen der energetischen Modernisierungsmaßnahmen auf den Heizenergieverbrauch

Um den vielfältigen Aufgaben der Verkehrssicherung im Rahmen der technischen Bestandsunterhaltung Rechnung zu tragen, ist ein Managementsystem zur Überwachung der Verkehrssicherheit in den Liegenschaften der WO•GE•RA implementiert worden. Die aus der Prüfung der Objekte gewonnenen Erkenntnisse werden dabei zeitnah in bauliche Maßnahmen bzw. in sonstige Verwaltungsmaßnahmen umgesetzt und führen zu einer Verbesserung der Sicherheit für die Mieter der Genossenschaft.

 

2.2.3 Hausbewirtschaftung

Am 31.12.2015 bewirtschaftete die Genossenschaft 1.993 Wohnungen. Gegenüber dem Vorjahr haben sich keine Veränderungen ergeben. Ferner wurden im Geschäftsjahr 2015 unverändert 9 gewerbliche Einheiten und 361 Stellplätze im eigenen Bestand bewirtschaftet. Bei den Garagen ergab sich durch Umwidmung von einer ehemals eigengenutzten Garage ein Zugang von 1 Garage auf nunmehr 528 Garagen. Die Veränderung bei den Wohnflächen resultiert aus der Vergrößerung der Balkonflächen im Rahmen der Modernisierung. Für die Stadt Ratingen als Wohnungseigentümer wurde weiterhin 1 Wohnung verwaltungsmäßig betreut. .

Für die Mitglieder werden Wohnungen in allen Größen bereitgestellt. Die Angebotspalette der WO•GE•RA reicht von Kleinappartements mit Wohnflächen unter 35 qm bis zu familiengerechten Großwohnungen mit Wohnflächen über 95 qm. Der Wohnungsbestand zum 31.12.2015 gliedert sich dabei wie folgt:

Zum Bilanzstichtag 2015 unterlagen 156 Wohnungen (= 7,8 % des Gesamtbestandes) den Bindungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, davon sämtliche 156 Einheiten im Rahmen der 10-jährigen Nachwirkungsfrist.

Mit insgesamt lediglich 135 (Vorjahr: 103) Wohnungswechseln hat sich die Mieterfluktuation im Vergleich zum Vorjahr auf den Durchschnittswert der letzten Jahre erhöht; die Wechselquote stellte sich damit auf 6,8 % (Vorjahr: 5,2 %) und liegt weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Der bei weitem häufigste Fluktuationsgrund beruhte auch im Geschäftsjahr 2015 auf der alters- und todesbedingten Auflösung von Mietverhältnissen. Mit 50 Fällen belief sich der Anteil dieser Wohnungsauflösungen auf insgesamt 37,0 % (Vorjahr: 33,0 %) des gesamten Kündigungsaufkommens. Weitere wesentliche Kündigungsgründe ergaben sich aus dem Wunsch nach einer größeren Wohnung (25 Fälle = 18,5 %) sowie aus Eigentumserwerb und Ortswechsel (18 Fälle = 13,4 %). Umzüge zum Lebenspartner / Ehescheidungen waren mit 6 Fällen = 4,4 % zu verzeichnen. Die Motivation, eine kleinere Wohnung zu beziehen, hat in 17 Fällen (12,6 %) zu einem Wohnungswechsel geführt. Räumungsklagen und Mietaufhebungsvereinbarungen wurden in 4 Fällen (3,0 %) von der Genossenschaft veranlasst.

Annähernd 1/4 sämtlicher Wohnungswechsel – genau 33 Einzelfälle – waren auf einen Tausch der Wohnung im Bestand der Genossenschaft zurückzuführen.

Zum 31.12.2015 standen 23 Wohnungen überwiegend wegen durchzuführender Wohnungsmodernisierung, Instandsetzung vor Neuvermietung bzw. vermieterseitige Durchführung von Schönheitsreparaturen leer. Die Leerstandsquote belief sich damit am Bilanzstichtag auf 1,2 % des Gesamtbestandes. Für sämtliche 23 Wohnungen wurden Nutzungsverträge für einen späteren Zeitpunkt abgeschlossen, wovon allein 9 Wohnungen bereits zum 01.01.2016 weitervermietet worden sind.

Die im Geschäftsjahr 2015 erhobene Durchschnittsmiete belief sich auf € 5,36 (Vorjahr: € 5,27) je qm Wohnfläche monatlich und liegt damit weiter deutlich unter den durchschnittlichen Netto-Kaltmieten für Wohnungen in Ratingen. Im Grundstücksmarktbericht der Stadt Ratingen wird die Angebotsstruktur der Mieten für das Jahr 2015 mit durchschnittlichen Ansätzen von € 8,12 je qm Wohnfläche monatlich angegeben. Für die Anhebung im Bestand der WO•GE•RA um rd. 1,7 % waren überwiegend die Wohnungsbestände der Baujahrgänge bis 1969 verantwortlich, deren Durchschnittsmieten sich aufgrund von Modernisierungen und Anpassungen nach § 558 BGB erneut um bis zu 2,1 % gegenüber dem Vorjahr erhöhten. Die Baujahrgänge 1970 – 1976 erfuhren aufgrund von Mietanpassungen eine Steigerung der durchschnittlichen Miete um 1,3 %. Bei den jüngeren Baualtersstufen ab 1977 ergab sich nach Auslaufen der Mietpreisbindung und vorgenommene Mieterhöhungen nach § 558 BGB eine Erhöhung der durchschnittlichen Miete zwischen 1,1 und 4,1 %.

Mit einer Miethöhe von € 4,81 bis € 6,60 je qm Wohnfläche bewegen sich die Durchschnittsmieten der einzelnen Baualtersstufen weiterhin in erheblichem Maße unter den entsprechenden Referenzwerten des Ratinger Mietpreisspiegels. In Anbetracht des günstigen Mietpreisniveaus und der weitgehenden Modernisierung der älteren Wohnungsbestände kann daher auch für die nächsten Jahre eine weiterhin positive Akzeptanz des Wohnungsangebotes der Genossenschaft erwartet werden.

Mit einer Miethöhe von € 4,62 bis € 6,60 je qm Wohnfläche bewegen sich die Durchschnittsmieten der einzelnen Baualtersstufen weiterhin in erheblichem Maße unter den entsprechenden Referenzwerten des Ratinger Mietpreisspiegels. In Anbetracht des günstigen Mietpreisniveaus und der weitgehenden Modernisierung der älteren Wohnungsbestände kann daher auch für die nächsten Jahre eine weiterhin positive Akzeptanz des Wohnungsangebotes der Genossenschaft erwartet werden.

          Vergleich der Mieten im Bestand der WO•GE•RA mit den Wertansätzen des Mietpreisspiegels

Vergleich der Mieten im Bestand der WO•GE•RA mit den Wertansätzen des Mietpreisspiegels

Im Geschäftsjahr 2015 wurden Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von T€ 12.334 (Vorjahr: T€ 12.329) erzielt; diese ergaben sich im Wesentlichen aus Sollmieten für Mietwohnungen (T€ 9.130), Gewerbeeinheiten (T€ 133), Garagen bzw. Stellplätze (T€ 245) sowie aus abgerechneten Betriebs- (T€ 2.139) und Heizkosten (T€ 746). Die Erhöhung des Sollmiete-Volumens für Wohnungen um 1,7 % gegenüber dem Vorjahr vollzog sich wiederum vornehmlich aufgrund von modernisierungsbedingten Mietanpassungen, durch Mietanhebungen nach § 558 BGB im nicht preisgebundenen Bestand sowie durch Mieterhöhungen im preisgebundenen Bestand aufgrund der Veränderung der Kostenansätze der II. Berechnungsverordnung.

Die aus der Abrechnung der Betriebskosten für 2014 entstandenen Umlagenerlöse summierten sich auf T€ 2.139 (Vorjahr: T€ 2.126); dies entspricht einem Betrag von € 1,23 (Vorjahr: € 1,22) je qm Wohn- und Nutzfläche monatlich. Im Rahmen der Heizkostenabrechnung für 2014 wurden Umlagenerlöse von T€ 746 (Vorjahr: T€ 915) verbucht; gegenüber dem Vorjahr ergab sich somit eine Verringerung um rund 18,5 %.

Die Betriebskosten beliefen sich in 2015 auf T€ 2.607 (Vorjahr: T€ 2.547). Die Erhöhung um T€ 60 gegenüber dem Vorjahr entstand im Wesentlichen bei den Heizkosten (+ T€ 40), den Versicherungsbeiträgen (+ T€ 30), den Kosten der Gartenpflege (+ T€ 15) sowie den Kosten der Hausreinigung (+ T€ 11). Eine deutliche Kostenreduzierung war im Bereich der Breitbandgebühren (- T€ 50) infolge des Anbieterwechsels zu verzeichnen.

Im Geschäftsjahr 2015 ist ein Zinsaufwand für die Dauerfinanzierungsmittel von T€ 200 (Vorjahr: T€ 243) entstanden; die Reduzierung wurde aus der Zinsdegression infolge Tilgungsfortschritts erzielt. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten 2015 stellten sich, bezogen auf die zum Jahresbeginn bilanzierten Restvaluta, auf 2,9 % (Vorjahr: 3,0 %) ein.

Im Rahmen der laufenden Wohnungsverwaltung sind in 2015 Erlösschmälerungen von insgesamt T€ 65 (Vorjahr: T€ 71) entstanden; hiervon entfielen T€ 37 (Vorjahr: T€ 44) auf modernisierungsbedingte Leerstände, T€ 27 (Vorjahr: T€ 27) auf vermietungsbedingte Leerstände sowie T€ 1 (Vorjahr T€ 0) auf Mietminderungen. Die gesamte Leerstandsquote belief sich in 2015 auf 0,59 % (Vorjahr: 0,55 %) des Wohnungsbestandes; hiervon 0,24 % (Vorjahr: 0,15 %) aus vermietungsbedingten Leerständen. Bei den vermietungsbedingten Leerständen ist auch die Zeitphase der Renovierungsarbeiten durch die Genossenschaft berücksichtigt. Aus der Gesamtsumme der jeweiligen Einzelleerstände errechnet sich für das Jahr 2015 ein durchschnittlicher Leerstand von 11,7 (Vorjahr: 10,9) Wohnungen; 3 Leerstände wiesen eine Dauer von mehr als 4 Monaten auf.

Die Forderungen aus rückständigen laufenden Mieten (T€ 16) sind gegenüber dem Vorjahr (T€ 17) nochmals geringfügig gesunken; sie beliefen sich auf 1,5 % (Vorjahr: 1,6 %) des laufenden monatlichen Mietesolls. Neben den Erlösschmälerungen von T€ 65 sind im Geschäftsjahr 2015 weitere Erlösausfälle entstanden in Form von Abschreibungen auf Mietforderungen von T€ 7 (Vorjahr: T€ 2), Abschreibungen auf Kosten aus Wohnungsentrümpelungen und Schönheitsreparaturen von T€ 8 (Vorjahr: T€ 7) sowie Gerichts-, Anwalts- und Räumungskosten von T€ 9 (Vorjahr: T€ 2). Der gesamte Erlösausfall bzw. Aufwand im Geschäftsjahr 2015 belief sich damit auf T€ 89 (Vorjahr: T€ 83) bzw. 0,72 % (Vorjahr: 0,67 %) der Sollmieten und Umlagen. Die Ausfallquote der laufenden Wohnungsverwaltung hat sich gegenüber dem Vorjahr nur unwesentlich erhöht; sie bewegt sich im Branchenvergleich weiterhin auf einem niedrigen Niveau.

Zwecks Stabilisierung der Mieterstrukturen in den Hochhaus-Wohnanlagen in Ratingen-West (308 Wohnungen) verzichtet die Genossenschaft seit dem Jahr 2000 auf die Erhebung der vollen Kostenmiete. Den Mietern wird seither einmal jährlich nach Ablauf des Kalenderjahres ein anteiliger Mietbetrag erstattet, dessen Höhe nach Wohnanlagen und Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt ist. Die im Geschäftsjahr 2015 geleisteten Mietrückerstattungen bewirkten eine Reduzierung der jeweiligen Miete um durchschnittlich € 0,07 bzw. € 0,20 je qm monatlich; die effektiven Mieten der Hochhaus-Wohnanlagen verringerten sich hierdurch auf durchschnittlich € 4,88 bzw. € 4,82 je qm monatlich.

 

2.2.4 Modernisierung

Im Geschäftsjahr 2015 wurden für die laufende Modernisierung des Hausbesitzes T€ 3.542 (Vorjahr: T€ 3.494) aufgewandt. Vom Gesamtaufwand entfielen T€ 581 auf die Montage von neuen, vergrößerten Balkonanlagen, durch welche die alten, kleinen, thermisch nicht getrennten Balkonanlagen ersetzt wurden. Von diesen Kosten abgesehen, die als Herstellungsaufwand aktiviert wurden, sind sämtliche übrigen Modernisierungskosten (T€ 2.961) als Erhaltungsaufwand zu Lasten der Erfolgsrechnung 2015 gebucht worden.

Der Gesamtaufwand 2015 von T€ 3.542 belief sich auf € 24,47 (Vorjahr: € 24,17) je qm Wohn- und Nutzfläche; er resultierte im Wesentlichen aus folgenden Einzelmaßnahmen:

  • Balkonerneuerung und -ausbau sowie Vollwärmedämmung einschl. Kellerisolierung und Kanalerneuerung sowie Neugestaltung der Außenanlagen und Treppenhäuser von 12 Häusern mit 68 Wohnungen
  • Komplettmodernisierung von 23 Wohnungen (Bad-/Küchen-modernisierung, Erneuerung der Elektroinstallation und der Innentüren)
  • barrierearmer Umbau von Bädern in 14 Wohnungen
  • Einbau von einbruch- und schallhemmenden Eingangstüren in 26 Wohnungen
  • Einbau von einbruchshemmenden Sicherheitsbeschlägen an Fensteranlagen in 20 Wohnungen
  • Einbau von Gasetagenheizungen in 6 Wohnungen

Mit den realisierten Balkonerneuerungs- und Wärmedämmmaßnahmen in den Wohnquartieren Ernst-Tacke-Weg 1 – 11, Sohlstättenstraße 10 – 10a, Heinrich-straße 4 – 6 und Talstraße 38 – 40 konnte für das Jahr 2015 eine Modernisierungsquote von 3,4 % des Gesamtbestandes erzielt werden. Insgesamt sind Fremd-aufwendungen in Höhe von T€ 2.244 einschließlich der Kosten für die begleitende Instandhaltung angefallen; dies entspricht einem Betrag von rd. € 513 je qm Wohnfläche. Bei einer durchschnittlichen Mietanhebung nach Modernisierung von € 0,50 je qm Wohnfläche monatlich errechnet sich aus diesen Maßnahmen – die vollständig mit Eigenmitteln finanziert wurden – eine Eigenkapitalverzinsung von rd. 1,1 %. Die Genossenschaft verzichtet bewusst auf einen erheblichen Teil der zulässigen Modernisierungsumlage. Damit verfolgt die Genossenschaft weiterhin die Zielsetzung, die energetische Qualität der Bestände zu optimieren, um den Ansprüchen der Wohnungsnachfrager auch in zukünftigen Jahren entsprechen zu können und gleichzeitig die Mieten im bezahlbaren Rahmen zu halten.

Fassadendämmung und Balkonanbauten Ernst-Tacke-Weg 1 - 11

Fassadendämmung und Balkonanbauten Ernst-Tacke-Weg 1 – 11

2.2.5 Instandhaltung

Die im Geschäftsjahr 2015 angefallenen Aufwendungen der laufenden Instandhaltung betrugen T€ 1.815 (Vorjahr: T€ 1.873); der entsprechende Betrag je qm Wohn- und Nutzfläche belief sich auf € 12,54 (Vorjahr: € 12,95). Neben den Fremdaufwendungen für Instandhaltung wurden weitere Instandhaltungsleistungen durch den genossenschaftseigenen Regiebetrieb erbracht, die sich unter Einbeziehung der verrechneten Personal- und Sachleistungen auf T€ 591 (Vorjahr: T€ 607) beliefen. Es ergab sich somit ein Gesamtaufwand von T€ 2.406 (Vorjahr: T€ 2.479); dies entsprach einem Betrag von € 16,62 (Vorjahr: € 17,15) je qm Wohn- und Nutzfläche.

Als größere Instandhaltungsmaßnahmen wurden in 2015 durchgeführt:

  • Prüfung der Verkehrssicherheit und Durchführung der notwendigen Instandsetzungsarbeiten (gesamter Wohnungsbestand)
  • Prüfung des Baumbestandes und der Kinderspielplätze einschl. Durchführung von Sofortmaßnahmen (gesamter Wohnungsbestand)
  • Erneuerung von Haustüranlagen (diverse Objekte)
  • Erneuerung von Treppenhausgeländern (diverse Objekte)
  • Erneuerung von Stromzähleranlagen (diverse Objekte)
  • Fassaden-, Treppenhaus- und Laubengangrenovierung (diverse Objekte)
  • Erneuerung von Gaszentralheizungsanlagen – Austausch gegen Brennwertkessel (diverse Objekte)
  • Badsanierungen (Ratingen-West)

Barrierereduzierte Nachrüstung von Bestandsbädern

 

 

Barrierefreie Erschließung von Hauseingängen

Im Geschäftsjahr 2015 wurden insgesamt T€ 5.357 (Vorjahr: T€ 5.367) an Fremdkosten für Modernisierung und Instandsetzung aufgewandt. Dies entsprach einem Ansatz von € 37,01 (Vorjahr: € 37,12) je qm Wohn- und Nutzfläche. Unter Berücksichtigung der weiteren Aufwendungen des Regiebetriebes ergaben sich kumulierte Aufwendungen von T€ 5.948 (Vorjahr: T€ 5.974) gleich € 41,09 (Vorjahr: € 41,31) je qm Wohn- und Nutzfläche. Das hohe Investitionsvolumen in die Modernisierung und Instandhaltung konnte damit erneut wie in den Vorjahren fortgeführt werden.

2.2.6 Mitglieder und Geschäftsanteile

Zum Bilanzstichtag umfasste der Mitgliederbestand der Genossenschaft insgesamt 4.438 Eintragungen. Damit ist gegenüber dem Vorjahr aufgrund von 203 Beitritten und 132 Abgängen durch Aufkündigung, Tod, Übertragung und Ausschluss eine Vermehrung des Bestandes um per Saldo 71 Mitglieder (Vorjahr: 80 Mitglieder) eingetreten. Die Anzahl der insgesamt gezeichneten Geschäftsanteile (1 Anteil = € 100,00) erhöhte sich per Saldo um 542 auf 42.017. Die Zeichnung von weiteren Anteilen, die über die Pflichtbeteiligung von 7 Anteilen hinausgeht, lässt die Genossenschaft aufgrund der derzeitigen Zinssituation am Kapitalmarkt nicht zu.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder zum 31. Dezember 2015 wurden mit einem Betrag von € 4.200.822,72 ausgewiesen; gegenüber dem Vorjahr ist somit eine Erhöhung um € 56.280,86 eingetreten. Die insgesamt 42.017 gezeichneten Anteile waren zu 99,98 % (Vorjahr: 99,93 %) eingezahlt. Der Gesamtbetrag der Haftsummen belief sich auf € 3.106.600,00 (Vorjahr: € 3.056.900,00).

2.2.7 Personalwesen

Neben dem Vorstand bestand das Team der WO•GE•RA am 31.12.2015 aus 12 Personen und setzte sich wie folgt zusammen:

  • 9 Angestellte, davon 2 Teilzeitkräfte
  • 2 Regiebetriebshandwerker
  • 1 Hausmeister

Des Weiteren wurde 1 Auszubildender beschäftigt. Die Anzahl der betrieblichen Ruhegehaltsempfänger belief sich zum Bilanzstichtag auf 22 (Vorjahr: 22) Personen.

Ein möglichst umfassender Service für die Mieter und die Bereitschaft, auf sich fortwährend verändernde Anforderungen zu reagieren, setzen gut ausgebildete und motivierte Mitarbeiter/innen mit entsprechenden Kompetenzen voraus. Im Rahmen der Personalentwicklung werden die Mitarbeiter/innen dementsprechend aus- und weitergebildet.

Der Vorstand konnte sich im Geschäftsjahr 2015 wiederum auf ein engagiertes und hoch motiviertes Team verlassen. Nur unter diesen Voraussetzungen war es möglich, das umfangreiche Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm umzusetzen und den Mietern und Mitgliedern in allen Verwaltungsbereichen ein zuverlässiger Partner zu sein. Für die erfolgreiche Tätigkeit bedankt sich der Vorstand bei allen Belegschaftsangehörigen.

 

2.2.8 Finanzielle Leistungsindikatoren

Die positive wirtschaftliche und finanzielle Entwicklung des Geschäftsjahres 2015 ergibt sich aus den folgenden betrieblichen Kennziffern: Kennziffern:

2.3 Wirtschaftliche Lage

2.3.1 Vermögens – und Finanzlage

Die in 2015 ausgewiesene Bilanzsumme von T€ 56.417 hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 628 erhöht. Die Veränderung kam auf der Aktivseite vornehmlich zu Stande durch Erhöhung des liquiden Mittelbestandes (+ T€ 1.159) sowie durch die Aktivierung von Balkonanbauten (+ T€ 581) und Baukosten für das Bauvorhaben Philippstraße (+ T€ 613), denen Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohn-, Geschäfts- und anderen Bauten (- T€ 1.573) gegenüberstanden. Zudem wurden die unfertigen Leistungen um T€ 62 höher ausgewiesen. Bei den sonstigen Vermögensgegenständen war eine Reduzierung von T€ 215 zu verzeichnen, die vornehmlich aus geringeren bzw. komplett in Fortfall geratenen Forderungen gegenüber der Gebäudeversicherung bzw. den Stadtwerken Ratingen entstanden sind. Auf der Passivseite ergab sich die Erhöhung der Bilanzsumme hauptsächlich aus gestiegenen Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder (+ T€ 56), höher dotierten Ergebnisrücklagen (+ T€ 1.346) und Aufwandsrückstellungen (+ T€ 326) sowie höheren Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (+ T€ 169), während die Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung um T€ 1.287 und die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um T€ 6 abnahmen.

Der Aufbau der Bilanzstruktur umfasst auf der Aktivseite langfristig gebundene Vermögenswerte, insbesondere Grundstücke des Anlagevermögens von T€ 42.140 (74,7 %), unfertige Leistungen von T€ 2.876 (5,1 %), flüssige Mittel von T€ 11.311 (20,0 %) sowie sonstige Posten des Umlaufvermögens und der aktiven Rechnungs-abgrenzung von T€ 90 (rd. 0,2 %). Die Passivseite setzt sich zusammen aus langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen von T€ 8.461 (15,0 %); kurzfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten von T€ 4.214 (7,5 %) sowie aus Eigenkapitalpositionen von T€ 43.742 (77,5 %).

Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse der Genossenschaft sind nachhaltig geordnet. Die ausgewiesenen langfristig gebundenen Vermögenswerte des Anlagevermögens (T€ 42.140) waren zum Bilanzstichtag fristgerecht mit Eigenkapital (T€ 43.742), langfristigen Rückstellungen (T€ 2.854) und langfristigen Verbindlichkeiten (T€ 5.607) finanziert. Der Anteil des langfristigen Eigenkapitals am Gesamtkapital erhöhte sich weiter von 75,4 % im Vorjahr auf 77,1 % zum Bilanzstichtag 2015.

Die Finanzlage der Genossenschaft stellt sich auch im Geschäftsjahr 2015 unverändert positiv dar. Der Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit belief sich im Geschäftsjahr auf T€ 3.778 (Vorjahr: T€ 2.990). Der zum Bilanzstichtag ausgewiesene Bestand an flüssigen Mitteln betrug T€ 11.311 (Vorjahr: T€ 10.152). Die langfristigen Verbindlichkeiten zur Finanzierung des Anlagevermögens wurden durch planmäßige Tilgungen (T€ 363) sowie Rückzahlungen nach Auslaufen der Zinsfestschreibung (T€ 924) um insgesamt T€ 1.287 auf T€ 5.607 reduziert; sie betrugen zum Bilanzstichtag lediglich noch 9,9 % (Vorjahr: 12,4 %) der Bilanzsumme. Sämtliche Modernisierungsmaßnahmen wurden wie in den Vorjahren ausschließlich mit Eigenmitteln finanziert.

Während des ganzen Geschäftsjahres 2015 war die Liquidität gesichert. Die Genossenschaft konnte ihre finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen. Für das Geschäftsjahr 2016 ist die Zahlungsfähigkeit gesichert.

2.3.2 Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2015 schließt mit einem wirtschaftlichen Überschuss von T€ 1.538 (Vorjahr: T€ 1.476), der sich aus Erträgen von T€ 12.699 und Aufwendungen von T€ 11.161 ergab.

Die Erträge entfielen auf folgende Leistungsbereiche (Vorjahreszahlen zum Vergleich):

Die Aufwendungen setzten sich wie folgt zusammen (Vorjahreszahlen zum Vergleich):

Der Anstieg der Gesamterträge um T€ 159 im Vergleich zum Vorjahr ergab sich durch Erhöhungen bei den Sollmieten-Erträgen (+ T€ 152) aufgrund von Mietanhebungen, den Erstattungen für unterlassene Schönheitsreparaturen (+ T€ 2), den Bestandsveränderungen (+ T€ 201), den Betreuungsentgelten (+ T€ 5) und den aktivierten Eigenleistungen (+ T€ 6) sowie andererseits durch gestiegene Erlösschmälerungen bei den Sollmieten (- T€ 6) Minderungen bei den Betriebskostenerlösen (- T€ 143), den sonstigen betrieblichen Erträgen (- T€ 17) und den Zinserträgen (- T€ 43). Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen war der Rückgang überwiegend begründet durch geringere Erstattungen bei Versicherungsschäden. Die Minderung der Zinserträge war auf das gesunkene Zinsniveau am Kapitalmarkt zurückzuführen.

Bei den Aufwendungen ergab sich gegenüber dem Vorjahr eine Erhöhung per Saldo um T€ 97, die einerseits durch gestiegene Betriebskosten (+ T€ 60), erhöhte Aufwendungen für Miet- und Räumungsklagen (+ T€ 7), insbesondere durch Kosten für Altersversorgung gestiegene Personalkosten (+ T€ 116), vermehrte Abschreibungen (+ T€ 29), gestiegene Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (+ T€ 17), Erhöhungen bei der Grundsteuer (+ T€ 22) sowie andererseits durch reduzierte Instandhaltungskosten (- T€ 87), gesunkene betriebliche Aufwendungen (- T€ 25) und geringere Zinsaufwendungen (- T€ 42) zu Stande kam.

Gemäß Gewinnverwendungsvorschlag ist vorgesehen, aus dem erzielten Jahresüberschuss – wie in den Vorjahren – eine Dividende von 4 % auf die dividendenberechtigten Geschäftsguthaben auszuschütten. Darüber hinaus wurden bei Aufstellung der Bilanz insgesamt T€ 1.200 (Vorjahr: T€ 1.170) in die Ergebnisrücklagen eingestellt.

Balkonanbauten Balkonanbauten Sohlstättenstraße 10 – 10a

3. Nachtragsbericht

Mit Notarverträgen vom 22. Dezember 2015 ist der Erwerb von zwei Liegenschaften von der Stadt Ratingen beurkundet worden. Es handelt sich dabei um eine Wohnung im Teileigentum im Haus Brunostraße 22 sowie um weitere 12 Mietwohnungen in den Häusern Ketteler Straße 6 – 8. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte zum 1. Februar 2016. Die aktuelle Nettokaltmiete liegt bei rund T€ 61 pro Jahr; die Miete pro qm auf einem Niveau von € 6,94 bis € 7,00 und der Leerstand bei 0 %. Die Finanzierung des Erwerbsvorganges erfolgt ausschließlich mit eigenen liquiden Mitteln.

Am 10. März 2016 wurde zudem der Ankauf der städtischen Liegenschaften Fröbelweg 15, 19, 21 beurkundet. Das Portfolio umfasst 13 Mietwohnungen und erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von T€ 55, welches einem Mietniveau von € 6,90 entspricht. Der anfängliche Leerstand liegt bei 0 %. Der wirtschaftliche Übergang erfolgt nach Schaffung der grundbuchlichen Voraussetzungen. Zur Finanzierung des Ankaufs wurden ebenfalls ausschließlich eigene liquide Mittel eingesetzt.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichtes nicht ergeben.

 

4. Prognose – , Chancen – und Risikobericht

Insbesondere das deutliche Bevölkerungswachstum, das vornehmlich in den wirtschaftlich starken NRW-Ballungszentren wie Köln, Bonn, Münster und Düsseldorf beobachtbar ist, korreliert mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum und entsprechend steigenden Mieten. Von der anhaltend positiven Entwicklung der Landeshauptstadt Düsseldorf profitiert auch weiterhin der Wohnungsmarkt in Ratingen. Die Vermietungssituation im Wohnungsbestand der Genossenschaft ist aufgrund der seit Jahren konsequent betriebenen Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen auch zukünftig positiv zu beurteilen. Frei werdende Wohnungen können weiterhin ohne nennenswerte zeitliche Verzögerung wieder vermietet werden. Die Vermietungsfähigkeit der genossenschaftlichen Wohnungsbestände – insbesondere unter Berücksichtigung des im Vergleich zum Ratinger Mietpreisspiegel günstigen Mietpreisniveaus – ist als nachhaltig gesichert anzusehen. Ertragsspielräume zur Verbesserung der Finanz- und Ertragslage stehen der Genossenschaft aufgrund zahlreicher in den letzten Jahren ausgelaufener Mietpreisbindungen von ehemals öffentlich geförderten Wohnanlagen zur Verfügung.

Schwerpunkte der Geschäftstätigkeit bleiben weiterhin die Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung des vorhandenen Wohnungsbestandes. Darüber hinaus soll das Angebotsportfolio durch Erwerb von Grundstücken und Bestandsliegenschaften sowie durch Bestandsersatzmaßnahmen auf vorhandenen Grundstücksflächen erweitert werden.

Der Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2016 weist einen wirtschaftlichen Überschuss von rd. T€ 1.225 aus. Im Hinblick auf die weitere positive Entwicklung der Ertragspotenziale der Genossenschaft aufgrund von Mietanhebungen durch Modernisierung, Auslaufen von Mietpreisbindungen u.a. ist auch für die Folgejahre eine erfolgreiche Geschäftsentwicklung vorgezeichnet.

Berliner Straße 41 - 43 - geplanter Fassadenanstrich im Geschäftsjahr 2016

Berliner Straße 41 – 43 – geplanter Fassadenanstrich im Geschäftsjahr 2016

Das vom Vorstand eingerichtete Risikomanagement ist darauf ausgerichtet, die Zahlungsfähigkeit und Ertragskraft des Unternehmens dauerhaft zu sichern und das Eigenkapital zu stärken. Zu diesem Zweck werden alle wesentlichen Geschäftsindikatoren regelmäßig überprüft, die eine Störung der Vollvermietung oder sonstige Ertragsminderungen anzeigen. Über die Fortentwicklung dieser Geschäftsindikatoren wird dem Aufsichtsrat regelmäßig Bericht erstattet. Wesentliche Risiken, die die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage negativ beeinflussen könnten, sind zurzeit nicht erkennbar.

Besondere Finanz- und Anlageinstrumente sowie insbesondere Sicherungsgeschäfte sind – wie in Vorjahren – nicht verzeichnet. Das Anlagevermögen ist ausschließlich mittels langfristiger Annuitätendarlehen finanziert, deren Tilgungsleistungen zwischen 1,0 % bis 7,7 % p.a. des Nominalbetrages und deren Zinsfestschreibungsdauer überwiegend mit 10 Jahren vereinbart wurden. In Anbetracht des geringen Fremdkapitalvolumens, das sich in 2015 auf lediglich 9,9 % (Vorjahr: 12,4 %) der Bilanzsumme beläuft, sind merkliche Zinsänderungsrisiken nicht vorhanden.

Ratingen, den 25. Mai 2016

                  D e r   V o r s t a n d

Dr. Brauer            Oster          Schnutenhaus